Polska staje się coraz popularniejszym kierunkiem turystycznym. W 2025 r. odwiedziło ją 21,4 mln zagranicznych turystów wobec 19,7 mln rok wcześniej. Jak podaje Polska Organizacja Turystyczna, tempo wzrostu wyniosło 8,6 proc. i było ponad dwukrotnie wyższe od średniej europejskiej.
Najwięcej odwiedzających przyciągają największe miasta. Według GUS w ubiegłym roku Warszawę odwiedziło 8,7 mln turystów, Kraków – 5,2 mln, a Gdańsk – 2,9 mln. Rosnący ruch przekłada się na rozwój rynku noclegowego, w tym najmu krótkoterminowego.
Barcelona od lat walczy z najmem krótkoterminowym mieszkań. Protesty przeciwko turystyfikacji miasta są tam codziennością, a na ulicach nie brakuje napisów w rodzaju „Tourist go home” czy „Your Airbnb used to be my home”.
W mieście działa obecnie 10 730 licencjonowanych mieszkań turystycznych, czyli około 1,5 proc. zasobu mieszkaniowego. Nie są one jednak rozmieszczone równomiernie – aż 46 proc. znajduje się w centralnej dzielnicy Eixample. Z badań wynika, że 63,7 proc. mieszkańców uważa, iż lokale wynajmowane turystom powodują duże lub dość duże uciążliwości dla sąsiadów.
Władze od lat ograniczają wydawanie nowych licencji i zwalczają nielegalny najem. Zapowiedziały również, że po wygaśnięciu obecnych zezwoleń w listopadzie 2028 r. nie będą ich odnawiać, definitywnie zamykając rozdział zarabiania na turystyce przez przerabianie lokali prywatnych.
Miasto dla turystów zamiast dla mieszkańców
Rozwój parahoteli może podnosić opłacalność najmu krótkoterminowego, zwiększać czynsze i ograniczać podaż mieszkań dostępnych dla stałych lokatorów. Właściciele zyskują finansową zachętę, by oferować lokale turystom zamiast wynajmować je na dłużej.
Miquel-Àngel Garcia-López i współautorzy, analizując dane z Barcelony, oszacowali, że rozwój Airbnb podniósł czynsze w przeciętnej dzielnicy o 1,9 proc., a ceny mieszkań o 4,6 proc.
W obszarach o największej koncentracji ofert wzrosty sięgały odpowiednio około 7 proc. i 17 proc.
Podobne wnioski płyną z badań Kyle'a Barrona, Edwarda Kunga i Davide Proserpia dotyczących Stanów Zjednoczonych. Według ich szacunków Airbnb odpowiadało za około jedną piątą wzrostu czynszów i jedną siódmą wzrostu cen mieszkań. Mechanizm był prosty – część lokali przechodziła z rynku najmu długoterminowego na krótkoterminowy.
Zmienia się również charakter okolicy. Alberto Hidalgo i współautorzy wykazali, że w Madrycie rozwój Airbnb sprzyjał powstawaniu usług skierowanych do turystów kosztem tych potrzebnych mieszkańcom. Nawet restauracje i kawiarnie coraz częściej dostosowywały ofertę i ceny do przyjezdnych.
W efekcie mieszkańcy pozostają w dzielnicach, w których coraz trudniej wynająć mieszkanie, codzienne usługi znikają, a koszty życia rosną. Podobne zjawiska widać także w Polsce.
Badacze z Uniwersytetu Warszawskiego ustalili, że w lutym 2024 r. w Warszawie działało 9631 ofert Airbnb i VRBO, z czego 86 proc. stanowiły całe mieszkania lub domy. Trzy czwarte z nich znajdowało się w promieniu 5 km od stacji metra Centrum.
Z kolei robocze badanie Nicoli Fontany dotyczące Londynu wskazuje, że większy udział najmu krótkoterminowego wiązał się z mniejszą liczbą organizacji społecznych, słabszymi więziami sąsiedzkimi, większym poczuciem samotności, większą liczbą zgłoszeń dotyczących śmieci, a także zachowań antyspołecznych.
Gdy sąsiadów zastępują turyści
To, czy przejmowanie przestrzeni miejskiej przez parahotele, oparte na wyciąganiu mieszkań z rynku najmu długoterminowego, jest szkodliwe dla społeczności mieszkańców miasta, jest przedmiotem badań. Kryminolodzy Charles Lanfear z Uniwersytetu w Cambridge i David Kirk z Uniwersytetu Pensylwanii zbadali związek między aktywnością Airbnb a poziomem przestępczości w Londynie. Wykorzystali dane o ofertach z serwisu AirDNA oraz informacje londyńskiej policji dotyczące sześciu kategorii przestępstw. Analiza objęła 4835 niewielkich obszarów miasta w ciągu 13 kwartałów, od 2015 do 2018 r.
Porównując rozmieszczenie ofert Airbnb z mapą zgłoszonych przestępstw, badacze oszacowali, że każde dodatkowe 100 aktywnych lokali wiązało się średnio z 12 rozbojami, 16 włamaniami, 64 kradzieżami i 24 przestępstwami z użyciem przemocy więcej rocznie.
Szacunki uwzględniały wyłącznie przestępstwa zgłoszone policji, więc rzeczywista skala zjawiska może być większa. Autorzy kontrolowali również szereg czynników mogących zniekształcić wyniki, m.in. sezonowość, ceny nieruchomości, aktywność policji, mecze piłkarskie czy specyfikę centrum Londynu. Airbnb zakwestionowało wnioski badania, jednak artykuł przeszedł recenzję naukową i został opublikowany w prestiżowym czasopiśmie „Criminology”.
Dlaczego tak się dzieje?
Prywatyzacja zysków, kolektywizacja kosztów
W parahotelu co tydzień mieszka ktoś inny. Duża rotacja gości oznacza hałas, imprezy, śmieci, obcych korzystających z części wspólnych oraz szybsze zużycie budynku. Takie uciążliwości regularnie opisują mieszkańcy i instytucje publiczne.
Problemy mogą pogłębiać także nielegalne lub wykonane bez wymaganych zgód przebudowy lokali, np. dobudowywanie kolejnych łazienek i aneksów kuchennych podczas dzielenia dużych mieszkań na pokoje przeznaczone dla turystów.
Operator mieszkania konkuruje z hotelem, ale korzysta z budynku projektowanego jako mieszkalny i może ponosić niższe koszty organizacyjne, obsługi i bezpieczeństwa. Jednocześnie część uciążliwości związanych z jego działalnością spada na mieszkańców bloku. Zyski są zaś prywatne. Wspólnota mieszkaniowa ma jednak bardzo ograniczone narzędzia w walce z uciążliwym najmem krótkoterminowym. Nie może dziś zwykłą uchwałą wprowadzić ogólnego zakazu najmu krótkoterminowego.
Regulować, nikogo nie oszczędzać
Dyskusja o uregulowaniu najmu krótkoterminowego trwa w Polsce co najmniej od 2018 r. Jako pierwsze zmian domagały się najbardziej oblegane przez turystów miasta – Sopot i Kraków. Samorządy wskazywały, że platformy pogarszają warunki życia mieszkańców.
W 2020 r. sprawa weszła na poziom unijny. Kraków wraz z 21 innymi miastami Unii Europejskiej zaczął domagać się wspólnych przepisów. Miastom chodziło przede wszystkim o dostęp do danych platform: bez informacji przekazywanych przez Airbnb czy Booking.com samorządy działały po omacku. Domagały się jednak również szerszych możliwości regulowania najmu krótkoterminowego na poziomie lokalnym.
Mniej więcej w tym okresie Partia Razem przygotowała własny projekt ograniczenia komercyjnego najmu krótkoterminowego. Zgodnie z lewicową propozycją takiego najmu nie mogłyby prowadzić firmy. Przy organizacji rynku miałaby obowiązywać zasada „jedna osoba – jedno mieszkanie”, a cały biznes miałby zostać objęty limitem rocznych przychodów, odpowiadającym przeciętnemu wynagrodzeniu w drugim kwartale poprzedniego roku. Była to najbardziej restrykcyjna propozycja pojawiająca się w polskiej debacie politycznej. Mimo publicznej prezentacji nigdy nie trafiła do Sejmu.
Unia Europejska przyjęła rozporządzenie 2024/1028 11 kwietnia 2024 r. Przepisy są stosowane od 20 maja 2026 r. Rozporządzenie ustanawia wspólne ramy rejestracji i wymiany danych: tam, gdzie funkcjonują procedury rejestracyjne, ofertom nadawane są numery, a platformy mają obowiązek regularnego przekazywania danych właściwym organom. Nie nakazuje natomiast państwom wprowadzania limitów liczby dni, stref zakazu ani zgód wspólnot mieszkaniowych. Takie ograniczenia pozostawia prawu krajowemu i lokalnemu.
Prace w Polsce przyspieszyły pod koniec 2025 r. 3 grudnia grupa posłów Polski 2050 złożyła własny projekt ustawy. 17 marca 2026 r. wniesiono do niego obszerną autopoprawkę, a 15 kwietnia odbyło się pierwsze czytanie w Sejmie.
Projekt przewidywał stworzenie definicji najmu krótkoterminowego, obowiązkową rejestrację działalności oraz możliwość wprowadzania przez gminy stref, limitów dni i innych ograniczeń. Większy wpływ miały otrzymać także wspólnoty mieszkaniowe, natomiast osoby wynajmujące okazjonalnie własne mieszkanie miały być traktowane łagodniej.
22 grudnia 2025 r. do wykazu prac rządu wpisano projekt UC135, przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki. Osobą odpowiedzialną za jego opracowanie został wiceminister Ireneusz Raś z PSL. Projekt przewidywał Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), numery identyfikacyjne, obowiązkowe regulaminy, wymogi bezpieczeństwa, kontrole i kary.
14 lipca 2026 r. Rada Ministrów przyjęła projekt UC135 z autopoprawką. Z wersji przyjętej przez rząd usunięto prawo gmin do ustanawiania stref bez najmu krótkoterminowego. Wspólnotom i spółdzielniom nie przyznano prawa do wyrażania zgody na rozpoczęcie działalności ani wprowadzania generalnego zakazu. Pozostawiono możliwość zgłaszania naruszeń i inicjowania kontroli.
Nie spodobało się to premierowi Donaldowi Tuskowi.
„Poszliście po linii najmniejszego oporu. Oczekiwanie było, że jednak umożliwimy samorządom i przede wszystkim lokatorom skuteczniejszą ochronę swoich praw. Tego efektu nie mamy, nie oszukujmy się” – powiedział ministrom podczas posiedzenia Rady Ministrów 28 lipca 2026 r.
Premier liczył że projekt, nie ograniczy się tylko do wykonania unijnego rozporządzenia.
Jan Śpiewak zasugerował konflikt interesów po stronie wiceministra Ireneusza Rasia, wskazując na rodzinne powiązania z branżą nieruchomości i działalnością turystyczną. Raś odrzucił zarzuty i zapowiedział kroki prawne.
Donald Tusk uznał oskarżenia za przedwczesne, ale polecił dokładnie zbadać proces wprowadzania zmian do projektu.
Premier uznał zarzuty dotyczące osobistego zaangażowania Rasia za – na obecnym etapie – bardzo niesprawiedliwe. Zapowiedział jednak dokładne zbadanie sprawy. Zwrócił się również do ministra koordynatora służb specjalnych Tomasza Siemoniaka o przeanalizowanie procesu wprowadzania poprawek, tak aby wyjaśnić wszystkie wątpliwości i zapewnić pełną transparentność.
Premier zapowiedział dalsze prace nad ustawą i możliwość wniesienia kolejnej autopoprawki. Jak podkreślił, przepisy powinny jednocześnie umożliwiać rozwój turystyki oraz dawać samorządom narzędzia do regulowania najmu krótkoterminowego i ochrony mieszkańców. Oznacza to, że projekt przyjęty przez rząd 14 lipca najpewniej nie będzie jego ostateczną wersją.
.5042037947778868704.jpg/jcr:content/Krzysztof%20Sobczak.jpg)
